Le crédit immobilier

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faire un crédit immobilierAccéder à la propriété est l’un des buts de la plupart des ménages français et rares sont ceux qui peuvent le financer directement. Il faut alors donc passer par les banques pour obtenir un prêt bancaire, ou crédit immobilier, qui vous permettra d’obtenir tout ou partie de la somme nécessaire à l’acquisition du logement de vos rêves.

Nous vous proposons de découvrir les modalités de cet emprunt ainsi que les financements complémentaires qui peuvent vous aider.

Le fonctionnement du prêt immobilier

Toutes les banques classiques vous proposeront des prêts immobiliers, mais pour les banques en ligne c’est un peu différent et à ce jour seules Boursorama et La Net Agence vous proposent ce service.

Si vous devez financer votre bien, nous vous conseillons de faire jouer la concurrence au maximum afin d’obtenir les meilleures conditions possibles, une simple petite différence sur le taux ou l’assurance pouvant engendrer des montants importants sur la durée d’un tel crédit.

Voici les modalités importantes qui fondent un crédit immobilier :

  • Vous pouvez financer l’intégralité de votre bien avec ce prêt (et parfois même les frais de notaire), même si on préférera que vous arriviez avec un apport,
  • Votre endettement ne doit pas dépasser les 30%,
  • Le montant de votre apport sera pris en compte,
  • Le nombre d’années défini pour parvenir au remboursement sera fonction de la somme empruntée et de votre endettement,
  • Il y aura des frais de dossier, mais ces derniers peuvent parfois être négociés en particulier si vous avez un dossier attractif,
  • Les taux et assurances sont primordiaux, mais nous reviendrons plus loin sur ces éléments importants.

Voici donc globalement les différents éléments à prendre en considération.

Une fois votre dossier complet, la banque vous adressera une offre de prêt.
Ce document est essentiel et il doit contenir les éléments suivants :

  • identités de l’organisme et de l’emprunteur,
  • nature de l’acquisition,
  • objet et montant du prêt,
  • une date de mise à disposition des fonds,
  • le taux (TEG),
  • les assurances et le détail de leur couverture,
  • les éventuelles conditions de transfert et indemnités de remboursement anticipé.

Avant de recevoir ce document, vous aurez à valider certains éléments fondamentaux. Nous allons donc revenir dessus.

Le taux de votre crédit

taux de creditC’est l’élément de base qui va permettre à la banque de gagner de l’argent sur le prêt qu’elle vous accorde.
C’est le TEG (Taux Effectif Global) qui vous permettra de comparer les taux réels des différents établissements que vous aurez sollicité. Il regroupe les différents éléments qui impactent le prêt : taux de base, frais de dossier et assurances.

Il existe plusieurs sortes de taux et ils peuvent avoir des impacts significatifs sur le montant des intérêts à rembourser.

  • Le prêt à taux fixe : vos mensualités sont fixes et vont dépendre du montant et de la durée du crédit. Il s’avère souvent plus sécurisant pour l’emprunteur qui se préserve ainsi de mauvaises surprises. En revanche, il peut être un peu plus élevé que le variable.
  • Le prêt à taux variable : dans ce cas, le taux varie d’une à plusieurs fois par an en fonction d’un taux de référence. S’il est souvent plus bas au départ que le taux fixe, il peut grimper plus haut par la suite. Il existe deux modalités de taux variables. Le capé possède un arrêt à la hausse pour limiter les risques. Le non-capé ne possède pas de « stop », mais les hausses peuvent être diluées par le rallongement de la durée.
  • Pour finir le taux modulable vous permettra de modifier le montant des remboursements en cours de route. Cela aura pour conséquence de modifier aussi la durée.

Faites jouer la concurrence au maximum, une variation même faible sur un taux peut représenter des sommes importantes au bout de plusieurs dizaines d’années.

L’assurance

En fait il y a plusieurs sortes d’assurances pour les crédits immobiliers. En règle générale, elles sont proposées directement par la banque auprès de laquelle vous souscrivez le prêt, mais il est possible de choisir un autre organisme qui assurera votre emprunt, ce qu’on appelle faire une délégation d’assurance.

Il peut parfois être intéressant de faire jouer la concurrence, même si le système est assez verrouillé.

Voici ce contre quoi vous devez être assuré :

  • Invalidité et décès : dans ces deux situations, le remboursement du prêt sera suspendu. Évidemment, un questionnaire de santé et éventuellement un examen médical peuvent vous être demandés. En fonction de votre état de santé le montant de l’assurance sera plus ou moins élevé.
  • Chômage : n’imaginez pas souscrire un crédit et vous faire licencier quelques semaines après pour ne pas avoir à payer. Les assurances chômage sont très cadrées et ne prennent en charge que les salariés en CDI, tout en comportant des périodes de carence de plusieurs mois à une année. Elles peuvent également comporter des franchises qui limiteront le montant de l’aide accordée.

Les apports personnels

apport personnelVous pouvez posséder une somme d’argent qui vous servira d’apport, mais il est également possible d’utiliser certains prêts qui sont considérés comme des apports personnels.

  • Le prêt épargne logement : il vous permettra de financer l’achat ou la construction d’une résidence principale dans le neuf ou l’ancien, l’achat d’une résidence secondaire neuve ainsi que des travaux dans une résidence principale ou secondaire.
    Avec ce prêt, vous constituez un apport personnel et bénéficiez d’un taux avantageux après une durée minimale d’épargne. Les CEL et PEL ouvrent droit à ce genre de prêt. Le montant sera fonction des sommes épargnées.
    Autre intérêt, chaque membre de la famille peut détenir ce genre de compte et vous pouvez donc cumuler les avantages
  • Le Prêt à taux zéro : dans certains cas il peut être considéré comme de l’apport. Il vous sera accordé sous conditions de ressources pour l’achat d’une résidence principale neuve. Dans l’ancien il faudra que ce soit un logement social ou que vous réalisiez de gros travaux de rénovation. Le montant qui pourra être accordé dépend également de la taille de la famille et de la localisation géographique du bien. Enfin, son montant ne pourra être supérieur à 38% du coût de l’opération.
  • Si vous êtes salarié ou retraité, il vous sera peut-être possible d’obtenir un prêt 1% logement qui pourra venir compléter votre apport. Pour en connaitre les modalités, il faut vous renseigner auprès de votre CE ou directement à l’organisme collecteur 1%.
  • Le prêt relais : il vous permettra d’obtenir des fonds dans l’attente de la vente d’un bien dont vous êtes déjà propriétaire. Cela peut être une bonne solution si vous passez par exemple d’un appartement à une maison, ou si vous changez de région. En revanche, attention danger : vous ne devez recourir à ce genre de prêt qu’à la condition expresse d’être certain de vendre très rapidement votre bien initial. Sans cela, les taux d’intérêts pris sur ces prêts pourraient bien vous mettre en grande difficulté financière. De même, il n’est pas judicieux d’accepter une hypothèque sur ce crédit car les frais de levée sont très élevés.

Maintenant vous savez tout sur le prêt immobilier et les moyens de constituer un apport qui viendra étoffer la somme que vous pourrez obtenir. Il ne vous reste plus qu’à faire le tour des banques.

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